創業資本匯
吳瞬
2025-04-26 20:27
公募REITs市場迎來重量級投資機構進場。
4月24日，首程控股公告，與中國人壽、財信人壽等機構聯合發起設立北京平準基礎設施不動產股權投資基金。該基金目標規模為100億元，首期規模超50億元，這是目前市場上單只規模最大的公募REITs專項投資基金。
事實上，今年以來，險資不斷加碼公募REITs投資。多位業內人士表示，在無風險利率下行的背景下，配置公募REITs逐漸成為險資應對負債端剛性的策略之一，公募REITs未來有望繼續成為險資的重點投資領域。
公募REITs市場迎來首只“平準基金”
國內公募REITs市場首只平準基金官宣設立。
首程控股稱，與中國人壽、財信人壽等多家機構合作設立基礎設施REITs，該合伙企業（北京平準基礎設施不動產股權投資基金）由首程控股（持股19.09%）、中國人壽（持股66.83%）、財信人壽（持股13.37%）等共同出資52.37億元人民幣成立，用于投資中國公募REITs市場，連結基礎設施行業優秀企業，推動“存量資產盤活+新增投資”良性循環。
在瑞思不動產金融研究院院長朱元偉看來，市場上首次出現以平準為主題的REITs投資基金，對中國REITs市場而言是一個里程碑式的事件。
談及在REITs市場推出“平準基金”的意義，他表示，REITs市場比較突出的問題是流動性不足，券商自營等主流投資機構雖然靈活性較強，但容易同質化操作，在市場單邊下跌時，可能出現“踩踏”的情況。北京平準基礎設施不動產股權投資基金引入了中國人壽、財信人壽這樣的“耐心資本”，在應對短期市場波動時可以有更多的耐心，形成更加多元化的投資視角和策略，有利于市場生態建設和平穩發展。
“和A股以‘國家隊’購買ETF進行市場平準不同，北京平準基礎設施不動產股權投資基金是市場參與主體自發設立的投資平臺，以市場化機制進行資金募集和投資決策，客觀上有利于提升市場的流動性，進而提高市場的運行效率和定價能力。”朱元偉稱。
先鋒瑞馳私募基金認為，“平準基金”的推出有兩個層面的意義：首先，該基金的設立將有效提升REITs市場的資金供給，推動市場擴容，加快存量資產證券化進程；其次，“平準基金”屬于長期資本的險資與產業資本的深度結合，構建了“資本+產業”的協同模式，彰顯“耐心資本”的示范效果，有助于優化REITs市場投資者結構、減少短期投機行為，促進市場從規模擴張向價值發現轉變。
險資逐步加大REITs配置是必然趨勢
實際上，今年以來，保險機構明顯加大了對公募REITs的配置力度，未來還有望增強。
朱元偉統計了REITs 2024年底的投資人結構發現，國壽、新華、平安、泰康等都是持倉量靠前的頭部險資，利安人壽、同方全球人壽、東吳人壽等中小保險機構持倉規模也在迅速擴大。
“在當前的低利率環境下，險資遭遇‘資產荒’，負債端的成本雖然有所下降，但不及資產端的降速，由此形成的利差損，讓保險機構面臨巨大的配置壓力。如何將資金配置到高收益資產，是險企普遍面臨的問題。這個問題在接下來一段時間將持續存在，所以這也就解釋了為什么保險機構對于公募REITs、私募REITs以及其他另類投資產品這么重視。”朱元偉表示，與其他類型的REITs投資者相比，保險機構長期進行不動產和基礎設施相關產品的投資，無論是前臺投資團隊，還是中臺的信評和風控，對于底層資產的認識和理解都有更好的基礎。
先鋒瑞馳私募基金表示，截至2024年末，險資通過戰略配售、網下投資等渠道投資REITs的規模超130億元，占市場總份額的12.45%，但整體配置比例仍不足險資總資產的1%。預計未來險資逐步加大REITs的配置規模將是必然趨勢。
朱元偉表示，對于險資而言，多層次REITs已經逐漸成為重點領域。首先，保險資金通常具有長久期的負債端，迫切需要有相應的投資端產品與其匹配。而REITs不僅是長久期產品，同時有明顯高于國債的回報率水平，可以形成可觀的風險報酬和正向利差，是險資重點考慮的配置方向。
其次，保險機構在逐步轉向使用IFRS 9和IFRS 17等會計準則，客觀上會對其投資偏好造成影響。為了減少會計表現的波動性，保險機構更傾向于投資期限長、收益穩定、凈值波動小的投資產品。以REITs為代表的不動產和基礎設施投資非常契合這類需求，因而受到保險機構的青睞。
