證券時報網
2025-04-29 19:51
2024年，中央政治局會議定調樓市政策方向后，一系列政策組合拳相繼出臺，從需求端的限購松綁與購房激勵，到供給端的庫存盤活與收儲，房地產市場的發展得到有效改善。
4月28日，金融街（000402.SZ）發布2024年報，2024年公司實現營業收入190.75億元，同比增長51.74%；實現經營現金流凈額59.98億元，連續6年保持為正。但受部分項目毛利率下滑、部分資產盤活和處置產生虧損、部分項目計提資產減值準備等因素影響，金融街2024年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損同比增加。
2025年，公司將立足穩定發展戰略，強調資金安全和經營穩健，堅定落實 “保安全、調架構、促轉型、強機制、樹新風、迎變革”經營思路。一方面加大產成品銷售去化力度，盤活存量資產，同時控費用、降成本，開源節流，保證公司平穩經營；另一方面持續加大城市更新、文化旅游等業務的轉型發展力度，在促進現有項目經營提升的同時，改革發力，創造新的發展契機。
穩健經營加速去化 保障現金流安全
經過長期調整的房地產市場，在穩增長政策支持下已進入筑底階段。2024年，面對外部環境的不確定性，金融街始終以現金流安全為首要任務，通過銷售、經營、融資等多維度協同發力，持續統籌優化資金管理體系，構建穩健的資產負債結構。
首先，公司緊盯市場變化，通過多元化的銷售策略，加速項目銷售去化、盤活存量資產。2024年，公司實現銷售簽約額約194.5億元，實現銷售簽約面積約121.2萬平米，銷售簽約額在中國房地產銷售額百億企業排名提升至第47位。其中，北京房山金悅郡項目、蘇州融悅灣寫字樓等項目實現整售變現。報告期內，公司房產開發業務實現營業收入167.20億元，同比上升65.98%。
其次，公司依托自持物業的經營優勢，持續整合資源，優化管理體制和經營策略，資管業務保持穩定。一方面，寫字樓和商業板塊重點項目出租率和租金水平在所處區域保持領先水平。另一方面，公司不斷強化文旅板塊的內容建設，豐富宣傳推廣渠道，全力培育特色新體驗、多元化新業態，持續提升客戶體驗和品牌美譽度，經營業績穩中有進。報告期內，公司實現資產管理業務營業收入22.9億元，息稅前利潤約12.4億元，經營保持穩定。
再者，通過加強精細化資金管理及多元化渠道融資，確保了公司現金流的充足和穩定。2024年，憑借良好的信用和優質的資產，金融街通過多元融資渠道募集資金，持續優化公司的資產負債結構。另一方面，公司精打細算嚴控費用支出，加強營銷費用、管理費用管控，同時動態評估資金收支狀況，嚴格落實年度工程計劃，以銷定產嚴控工程支出。截至報告期末，公司有息負債同比下降約23億元，貨幣資金余額約128億元，資產負債結構持續優化。
通過“銷售去化、經營提效、資金周轉”的組合拳，金融街不僅有效緩解了行業筑底周期帶來的現金流壓力，更積蓄了未來發展動能。2025年，公司表示將繼續強調資金安全和經營穩健，加大產成品銷售去化力度，盤活存量資產，同時控費用、降成本，開源節流，保證公司平穩經營。
多元轉型提速 資管文旅并進
當前，房地產開發業務正逐漸縮減，房企紛紛由“重資產”向低成本、高收益的“輕資產”運營轉型，類似招商蛇口、華潤置地等優質房企近年均嘗試開拓新賽道。在此背景下，金融街順應宏觀經濟形勢和房地產行業發展形勢的變化，積極推動公司業務轉型發展。
資管業務作為金融街“房產開發、資產管理、文化旅游、城市更新”四輪驅動的一環，在房開業務承壓的背景下，重要性逐漸提升。這一業務不僅是公司的現金牛，同時也是避風港。公司的資管業務聚焦持有和運營核心城市優質資產，年報顯示，金融街多個寫字樓、購物中心以90%以上的出租率站穩區域地標。其中，北京金融街購物中心、北京金融街（西單）購物中心，以及上海金融街購物中心出租率分別高達94%、100%及91.3%，遠高于市場平均水平。
通過對旗下核心地帶優質資產的精細運營，公司能夠獲得源源不斷的租金回報。報告期內，公司物業租賃業務實現營業收入17.29億元，旗下多個核心資產繼續發揮著重要作用，租賃率保持在較高水平，既保證了現金流的安全，也為公司未來發展持續造血。
值得注意的是，文旅板塊業務現已成為金融街新的增長引擎。2024年，金融街旗下慕田峪景區積極探索景區發展新模式，緊跟文旅融合新熱潮，將慕田峪長城體驗館升級改造為慕田峪長城數字博物館，通過科技手段豐富景區游覽內容，解鎖長城游覽的新體驗。2024年全年慕田峪景區接待游客211萬人，同比增長34%；營業收入2.43億元，同比增長28%，經營收入及游客接待量均創歷史新高。在慕田峪等項目的驅動下，2024年公司物業經營業務實現營業收入4.62億元，同比增長5.52%。 2025年，公司表示將積極推動現有項目的整體規劃以及內容建設、體驗提升，同時挖掘存量項目資源稟賦和內在價值，推動文化旅游業務轉型試點。未來，文旅業務持續發展有望進一步補強公司的現金流。
從政策紅利到需求復蘇，中國房地產業正步入高質量發展的新階段。華泰證券表示，在供給側改革深化、大宗消費定位升級、市場交易持續向好的背景下，上市房企推動轉型的意愿正在強化。方正證券亦指出，“對等關稅”或使我國加速轉向以國內消費為主要驅動力的經濟模式，而內需的拉動亟待樓市持續的止跌回穩，后續政策有望向供需兩端持續發力，利好“開發+商業運營”雙輪驅動型地產公司。
現階段，公司正憑借穩健經營的策略筑牢根基，并借力資管、城市更新、文旅等業務打開增長空間。2025年，以金融街為代表的多元化布局房企，有望迎來結構性機會。
展望未來，在本輪房企轉型浪潮中，金融街或可憑借強大的競爭優勢和前瞻戰略，打造國內上市房企“主動轉型”的標桿案例，實現更高質量的發展。
